一、國有資產(chǎn)現(xiàn)狀
（一）國有資產(chǎn)規(guī)模龐大
截止到2024年底，全國國有企業(yè)資產(chǎn)總額371.9萬億元，負(fù)債總額241.0萬億元，凈資產(chǎn)102.0萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.8%。
其中，北京國有資產(chǎn)總額為9.31萬億元，負(fù)債總額6.17萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率66.2%。
（二）資產(chǎn)管理存在的問題
1、低效閑置資產(chǎn)問題突出、市場現(xiàn)狀不樂觀：
2、疫情后，資產(chǎn)價格及其租金雙降，各類商辦樓宇空置率創(chuàng)新高；
3、考慮國有資產(chǎn)保值增值，低效閑置資產(chǎn)管理難度加大。
二、盤活存量國有資產(chǎn)的意義
（一）企業(yè)自身
1、改善“一利五率”，提質(zhì)增效；
2、優(yōu)化資金周轉(zhuǎn)和減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)；
3、防范資金沉淀和債務(wù)風(fēng)險。
（二）社會效應(yīng)
1、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展；
2、釋放大量稀缺生產(chǎn)要素。
三、主要支持政策
2022年5月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）
2022年6月，國家發(fā)改委《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕561號）
2022年9月22日，北京市人民政府辦公廳《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》（京政辦發(fā)〔2022〕
2022年11月，自然資源部和國資委《關(guān)于推進(jìn)國有企業(yè)盤活利用存量土地有關(guān)問題的通知》（自然資發(fā)〔2022〕205號）
2024年5月，自然資源部、國家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號）
四、支持政策要點(diǎn)
（一）《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》
1、引導(dǎo)支持基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)多、建設(shè)任務(wù)重、負(fù)債率較高的國有企業(yè)，把盤活存量資產(chǎn)作為國有資產(chǎn)保值增值以及防范債務(wù)風(fēng)險、籌集建設(shè)資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段，選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活。
2、重點(diǎn)方向：老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。
3、七種方式：REITs、PPP、產(chǎn)權(quán)交易所、國有資本投資運(yùn)營、社會資本盤活改擴(kuò)建、閑置低效資產(chǎn)盤活、兼并重組等。
（二）《關(guān)于推進(jìn)國有企業(yè)盤活利用存量土地有關(guān)問題的通知》
1、存量土地資產(chǎn)更名和處置
土地權(quán)利人名稱變更：不變用途、不變價值、依法取得、國有全資，直接辦理。
已改制國有企業(yè)原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地：①作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營方式處置，按原改制批文核準(zhǔn)和審批。②保留劃撥或出讓、租賃等方式處置，直接辦理用地手續(xù)。
2、盤活利用存量土地
支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在5年內(nèi)不變用途、規(guī)劃過渡期支持政策。
提高工業(yè)用地中行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施比例，用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。（保障性租賃住房的實(shí)施意見）
通過自主、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等多種方式推進(jìn)存量土地的改造開發(fā)，也可以由政府依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)重新供應(yīng)。
鼓勵利用存量土地進(jìn)行公益開發(fā)。
3、處理歷史遺留問題
用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前，材料不全但無爭議，確權(quán)登記。
用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間的，符合規(guī)劃且征地協(xié)議落實(shí)到位、無糾紛的，補(bǔ)辦土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。
（三）《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》
1、建設(shè)用地指標(biāo)多方向統(tǒng)籌，行政區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移、整合；
2、70%+（15%+15%）混合利用：生活配套15%、研發(fā)占比15%；
3、重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，閑置物業(yè)可改建成保租房；
4、土地利用方式可協(xié)議、可租賃、可彈性出讓；
5、異地置換土地，被騰退企業(yè)可協(xié)議出讓拿地；
6、騰退至副中心的國有企業(yè)可購買或自建辦公樓；
7、盤活再利用項目可協(xié)議出讓給原土地使用權(quán)人；
8、土地出讓價款繳納可分期（最長1年），首期最低繳納50%；
9、工業(yè)用地或倉儲用地提高土地利用率、增加容積率不補(bǔ)交地價款。
（四）《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》
1、支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓。市、縣自然資源主管部門對于項目投資額未達(dá)到25%的，可進(jìn)行預(yù)告登記，在投資額達(dá)到法定條件后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
2、加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地“帶押過戶”。加快實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地。
3、規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。
4、支持合作開發(fā)。各地要支持企業(yè)利用土地、資本和技術(shù)聯(lián)合開發(fā)，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏。支持企業(yè)依法通過兼并重組、引入第三方資金等方式處置閑置存量土地。
5、允許適當(dāng)比例的自持物業(yè)用于保障性住房。
五、國有資產(chǎn)盤活的難點(diǎn)問題
（一）問題資產(chǎn)多
國有企業(yè)存量資產(chǎn)種類繁多冗雜，存在各種問題資產(chǎn)、失血資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)等，盤活處置難度大；
（二）投資人缺乏
市場優(yōu)質(zhì)投資人資源稀缺；
（三）處置程序繁瑣
國有資產(chǎn)交易審批程序嚴(yán)格，實(shí)操難；
（四）政策繁多
國家地方政策繁多，需要具有專業(yè)知識儲備與政策分析能力；
（五）創(chuàng)新難度大
處置面臨諸多難點(diǎn)，需要結(jié)合政策和實(shí)際情況，一事一議，不斷創(chuàng)新盤活模式，提升存量資產(chǎn)盤活效益；
（六）缺乏獎勵機(jī)制
資產(chǎn)盤活成本高，收益存在不確定性，有國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險與責(zé)任，但缺少配套的激勵機(jī)制。
六、盤活的路徑
（一）第一步，做好資產(chǎn)分類
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資產(chǎn)大類 |
細(xì)分類型 |
典型資產(chǎn)形態(tài) |
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土地房產(chǎn)類 |
工業(yè)用地 |
閑置廠房、老舊工業(yè)區(qū)、廢棄倉庫 |
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商辦用地 |
空置寫字樓、酒店、培訓(xùn)中心 |
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公共設(shè)施用地 |
廢棄體育場館、閑置文化場館 |
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設(shè)施設(shè)備類 |
生產(chǎn)設(shè)備 |
停產(chǎn)生產(chǎn)線、封存機(jī)械設(shè)備 |
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基礎(chǔ)設(shè)施 |
停用碼頭、低效倉儲中心 |
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權(quán)益類 |
特許經(jīng)營權(quán) |
未開發(fā)充電樁配額、閑置5G頻段 |
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股權(quán)投資 |
低效參股企業(yè)、僵尸企業(yè)股權(quán) |
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特殊功能類 |
非主業(yè)資產(chǎn) |
機(jī)關(guān)培訓(xùn)中心、企業(yè)療養(yǎng)院 |
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歷史遺留資產(chǎn) |
劃撥用地、未確權(quán)房產(chǎn) |
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無形及其他 |
數(shù)字資產(chǎn) |
閑置域名、未開發(fā)數(shù)據(jù)資源 |
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特殊資質(zhì) |
未使用建筑資質(zhì)等 |
（二）第二步，資產(chǎn)盤清
建立資產(chǎn)管理臺賬，建立完善的資產(chǎn)管理配套制度（管理權(quán)限、批準(zhǔn)決策、審批備案等）；
形成定期盤點(diǎn)資產(chǎn)、監(jiān)督考察的監(jiān)控機(jī)制。
（三）第三步，分等定級，動態(tài)管理
按使用效率：高效、中效、低效、無效、負(fù)效；
按資產(chǎn)類型：經(jīng)營性、非經(jīng)營型。
（四）第四步，系統(tǒng)規(guī)劃
統(tǒng)一管理流程，一體化處置程序，加強(qiáng)資產(chǎn)處置全流程的監(jiān)督。
（五）第五步，資產(chǎn)盤活，關(guān)鍵在“活”
重點(diǎn)針對的是低效、無效資產(chǎn)，市場化運(yùn)作，遵循市場規(guī)律。
根據(jù)國有企業(yè)發(fā)展需要及自身產(chǎn)品特點(diǎn)，一事一議、分門別類制定資產(chǎn)盤活處置方案。
六、盤活的方式
（一）資產(chǎn)證券化
發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，資產(chǎn)支持證券等。
（二）城市更新、改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
利用城市更新政策，翻新改造。
（三）建設(shè)保障性租賃住房
符合條件的工業(yè)土地做保租房。
（四）作價出資（入股）
通過資產(chǎn)或股權(quán)作價方式引進(jìn)合作方。
（五）土地置換
與地方政府溝通，將舊土地收儲；并在新址進(jìn)行土地置換。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
（六）增資擴(kuò)股（債轉(zhuǎn)股）
降低負(fù)債率，增加運(yùn)營資本。
（七）特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
采用轉(zhuǎn)讓-運(yùn)營-移交（TOT）模式運(yùn)作，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域常見的一種特許經(jīng)營模式。
（八）租賃經(jīng)營
酒店經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓+營業(yè)收入分成
（九）資產(chǎn)處置
有意向買方的項目，資產(chǎn)直接在交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。
